Sytuacja młodych na rynku mieszkaniowym pogarsza się z roku na rok. Ceny nie przestają rosnąć, a poprzednia władza, pomimo szumnych zapowiedzi, niemal nie kiwnęła placem, by ją zmienić. Marże prywatnych deweloperów biją rekordy, wynosząc w zeszłym roku średnio 32% ceny nieruchomości. W konsekwencji 3/4 osób w przedziale wiekowym 18-29 wciąż mieszka z rodzicami. Średnia wieku wyprowadzki z domu w Polsce to 29 lat! Dlaczego jest aż tak źle?
Niektóre środowiska ekonomiczne oraz sprzężone z nimi ugrupowania polityczne przekonują, że u źródeł problemu leżą wybory życiowe młodych Polek i Polaków, a konkretnie ich obawa przed usamodzielnieniem. Nie przeszkadza to tym samym telewizyjnym ekspertom oskarżać nas również o roszczeniowość. Młodzi uważają bowiem, że ceny mieszkań powinny znajdować się w ich zasięgu finansowym – skandal!
To rzecz jasna demagogia, mająca odwrócić uwagę od rzeczywistych przyczyn problemu. Większość Polek i Polaków po prostu nie ma zdolności na kredyt hipoteczny. Mowa tu o ogóle społeczeństwa, w oczywisty więc sposób odsetek jest wyższy wśród najmłodszych, dopiero wchodzących na rynek pracy. Alternatywą dla kupna mieszkania własnościowego jest oczywiście szeroka oferta rynku najmu. Model ten został rozpowszechniony na zachodzie Europy i realizowany jest tam zgodnie z oczekiwaniami społecznymi. W Polsce ukształtowały się one jednak w sposób odmienny, co było związane przede wszystkim z recepcją postulatów nowego ustroju społeczno-gospodarczego. Chęć posiadania własnego mieszkania wyraża przytłaczająca większość Polek i Polaków. Zadomowił się on jednak również nad Wisłą, przy czym nie decydujemy się na najem z nieprzymuszonego wyboru, tylko z przymusu ekonomicznego. Nie przynosi to jednak wytchnienia młodym dorosłym. Nic dziwnego, średnie ceny najmu w wybranych miastach w Polsce (przy mieszkaniach w przedziale 40-59 m kw. na miesiąc) kształtują się następująco:
Gdańsk – 2 983 zł,
Poznań – 2 468 zł,,
Kraków – 3 071 zł,
Szczecin – 2 557 zł,
Katowice – 2 312 zł,
Łódź – 2 132 zł,
Lublin – 2 416 zł,
Wrocław – 2 962 zł,
Gdynia – 2 716 zł,
i rekordzistka Warszawa – 3 882 zł.
Jak reaguje rynek?
Rynek mieszkaniowy reaguje nie inaczej, jak tworząc kolejne patologie. Jest to na przykład stale wzrastający udział tzw. mikrokawalerek. Sprzedaje lub wynajmuje się lokale użytkowe pod cele mieszkaniowe, omijając tym samym przepisy, które stanowią, że mieszkanie powinno zapewniać najmniej 25 m kw. przestrzeni. Nie dotyczy to rzeczonych, więc normalizuje się porządek, w którym ludzie nie mieszkają w mieszkaniach de iure, lecz właśnie w lokalach użytkowych. Skala tzw. mikrokawalerek to ok. 7,5% polskiego rynku, przy stałej tendencji wzrostowej. To jednak oczywiście nie wszystko. Na młodych czeka także szeroki wachlarz ofert najmu pokoi. Procederem dzielenia mieszkań zajmują się najczęściej tzw. flipperzy, czyli osoby spekulujące na istniejących już nieruchomościach, co jest szczególnie szkodliwą praktyką. Ich modus operandi to wyodrębnianie w zakupionych lokalach pojedynczych pokoi, o metrażu kilkunastu metrów, ale zdarzają się również mniejsze, a następnie ich wynajem. Ceny pokoi w miastach wojewódzkich wahają się od 400 do nawet 2 000 zł. Niewątpliwym rekordzistą jest pewien wynajmujący z Wrocławia, który zmieścił ich aż 25 (!) w mieszkaniu o łącznej powierzchni 300 m kw. Zaoferował on pokoje od 8 do 12 m kw., w cenie od 1 050 do 1 370 zł.
Czy leci z nami pilot?
Wszystko to umożliwia słabość naszego państwa, którego niedofinansowane instytucje nie są w stanie zapobiegać patologiom i zagwarantować najmłodszej części społeczeństwa niezbędnych warunków rozwoju. Nie powinna dziwić ciągła pogoń za zyskiem i chęć utrzymania wysokich cen nieruchomości przez prywatne podmioty działające na rynku. Branża od zawsze miała w głębokim poważaniu społeczną odpowiedzialność biznesu. Z kolei tzw. flipperzy to niewątpliwie ludzie wykorzystujący nasze przymusowe położenie, aby następnie zbić na tym majątek. Tacy znajdą się zawsze. Jednak dokładnie w tym miejscu ukazuje nam się strategiczna rola państwa w gospodarce. To ustawodawca ustanawia bowiem normy, wyznaczając zakres akceptowalnej swobody w każdej gałęzi rynku. Silne państwo stymuluje również procesy, które są pożądane społecznie i gwarantują nam harmonijny rozwój. Gdzie więc podziało się nasze państwo?
Na poziomie ogólnokrajowym latami prywatyzowano zadania z zakresu budowy mieszkań. Jedyne realizowane w tym czasie projekty dotyczyły sfery popytowej, a nie podażowej, co tylko pogłębiało problem. Najlepiej wytłumaczyć to na przykładzie poprzedniego rządu, który wprowadził program kredytu hipotecznego z 2-procentową stopą. Tak jak wszystkie poprzednie programy tego typu, a było ich łącznie już kilka za różnych rządów, doprowadził on do wzrostu cen nieruchomości – średnio o 4,5% w trzecim kwartale 2023 r. (najwyższy wzrost w całej Unii). Mechanizm jest dziecinnie prosty. Dopłaty powodują ożywienie po stronie popytu, liczba udzielanych kredytów hipotecznych wzrasta, chętnych do zakupu mieszkań przybywa, więc deweloperzy podnoszą ceny. W ten oto sposób pieniądze transferowane są z budżetu państwa bezpośrednio do kieszeni deweloperów. Z kolei nowy rząd, nie zważając na to, zdecydował się podbić stawkę i zaproponował program kredytu z zerową stopą. Z dużym prawdopodobieństwem możemy stwierdzić, że efekt będzie podobny. Prawda dla miłośników tego typu rozwiązań jest bowiem brutalna — jedynie państwowy program budowy mieszkań może zabezpieczyć interesy milionów Polek i Polaków oraz zwalczyć horrendalnie wysokie ceny, a taki w naszym kraju praktycznie nie istnieje.
Obecnie pozostaje mieć nadzieję, że kredyt z zerowym oprocentowaniem to tylko pokłosie wyborczych licytacji, a nowa władza weźmie się do działania i zacznie budować. Polscy decydenci z pewnością zdali już sobie sprawę ze skutków dotychczasowej polityki. Lata zaniedbań wymagają jednak działań zakrojonych na szeroką skalę. Dotychczasowe zapowiedzi nowego rządu, poza wspomnianymi dopłatami do kredytu, mogą napawać umiarkowanym optymizmem. Czas pokaże, czy doczekamy się przełomu.
To jednak nie wszystko W kształtowaniu sytuacji na rynku mieszkań ogromną rolę odgrywają również samorządy. Chodzi o gminy, którym ustawodawca w zakresie realizowanych zadań przyznał rozwój budownictwa mieszkaniowego. Lokalni włodarze mają po swojej stronie przepisy prawa jak wspomniana ustawa o samorządzie gminnym czy tzw. ustawa „lokal za grunt”, zawierająca szczegółowe rozwiązania dotyczące transakcji z prywatnymi deweloperami. Mają również bezpośrednie wsparcie finansowe z budżetu państwa. Nie istnieją więc przeszkody po stronie prawnej czy ekonomicznej. Źródłem problemu jest za to lokalny klientelizm i zawoalowana korupcja. Samorządy nie budują, bo nie jest im to na rękę. Branża mieszkaniowa to ogromne pieniądze i nie mniejsze interesy, posiada więc istotne instrumenty nacisku na władze lokalne, z których rzecz jasna ochoczo korzysta. Nagłośnione przez media i aktywistów historie z różnych miast Polski pokazują, że urzędnicy regularnie powiększają swój majątek, kosztem przyszłości mieszkańców i tym samym również całej gminy, a szerzej całego kraju.
Wnioski?
Mieszkania to dobro strategiczne. Nieuprawnionym jest porównywanie ich do dobra takiego jak każde inne. Wszyscy musimy gdzieś mieszkać, wpływa to na niemal każdy inny aspekt naszej egzystencji i decyduje o jej przyszłości. Rynek mieszkań nie może zostać przekazany w pełni w ręce prywatne. To rozwiązanie się nie sprawdziło i najwyższy czas, aby państwo roztoczyło swój ochronny parasol i tym samym zaczęło aktywnie uczestniczyć w kształtowaniu polityki mieszkaniowej na wszystkich szczeblach. Jak pokazują przykłady z całego świata, tylko w ten sposób wzrost gospodarczy może być komplementarny ze wzrostem zamożności społeczeństwa. Obecny stan rzeczy nie jest winą młodych, którzy każdego dnia zakasują rękawy i pokazują, że potrafią uczciwie zapracować na swoją przyszłość. Pełną odpowiedzialność ponosi państwo. Nie istnieje ono jedynie po to, aby obsługiwać interesy najsilniejszych i najzamożniejszych. Jeśli przyjęty model ekonomiczny nie jest w stanie zapewnić mieszkań, na które będziemy mogli sobie pozwolić, to należy zmienić model, a nie dobudowywać do niego ideologię służącą garstce jego beneficjentów. Kryzys demograficzny puka do naszych drzwi i bez sprawnych reform większość dorastających Polek i Polaków nigdy nie założy rodziny.
Źródła:
https://www.gb.pl/marze-brutto-deweloperow-na-rekordowych-poziomach-pnews-7199.html
https://obserwatorgospodarczy.pl/2022/01/10/75-mlodych-polakow-w-wieku-18-29-zyje-z-rodzicami/
https://g.pl/news/7,188150,30204199,wroclaw-podzielili-mieszkanie-na-25-pokoi-bo-podobno-taka.html
